在房地產市場新發展道路越發明晰之際，一大批外資選擇加碼投資中國地產行業。

無論是資本巨頭高盛、黑石、博楓，還是世界知名開發商鐵獅門、凱德置地、大和房屋等，近一年來相繼擴大在華投資布局，而且在布局的資產類型和賽道上不斷擴展。

中國一直是全球投資熱土，中國貿促會公布的《2022年第二季度中國外資營商環境調研報告》顯示，今年二季度維持和擴大在華業務規模的外企占比合計達91%，外資企業普遍看好在華長期發展前景。房地產是典型的長周期投資，在看好中國市場長期發展這一點上，外資地產商和投資機構也無例外。

資本巨頭伺機而動

總部位于美國紐約的高盛集團，是全世界歷史最悠久且規模最大的投資銀行之一，它旗下的高盛資產管理是其主要投資部門，全球資產管理規模達到2.4萬億美元。目前，這家機構正把更多資金投向中國的房地產行業。

10月24日，高盛資產管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區的新基建項目，共計24萬平方米。

雙方稱未來還會加大投拓中國核心區位的優質資產，尤其是高標準物流倉儲。高盛資產管理亞太區房地產私募投資負責人村田貴士表示：“看好中國及全球新基建的長期增長前景。”

實際上，高盛一直謀劃在合適的時機抄底中國房地產。去年年底時，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時曾表示，正在買入中國房企債券，想借此增加“適度風險”投資資產，這一消息一度讓中國房企美元債券迅猛回升。

無獨有偶，同樣做另類資產管理生意的博楓資產管理，也正在擴展其在中國的房地產投資。

這家來自于加拿大的資管公司坐擁7500億美元的全球資產規模，一個多月前落子中國的第一個租賃住宅項目。

流動性壓力下，不少房企尋求處置資產，而在中國市場蟄伏許久的博楓資產等來了機會。今年9月，富力地產和合景泰富在上海楊浦區新江灣城板塊聯手打造的嘉譽云景項目被博楓收購，標的面積約4.2萬平方米、約560間客房。交易完成后，該項目正式命名為上海五角場博鄰行政公寓，定位中高端租賃住宅。

博楓資產表示，中國近年來重視租賃住房市場的發展，中央政策明確提出發展和培育住房租賃市場、構建租售并舉的住房制度，在用地規劃、金融支持、稅收優惠及退出渠道等方面均出臺了相關指引，尤其在后疫情時代，本地客源和年輕的精英人群租房占比提高，對生活方式類公寓的需求顯著增加，博楓緊抓時代機遇，達成了在華業務的又一次拓展。在此之前，辦公樓、零售和工業物流已經是博楓資產在中國重點關注的領域。

外資開發商加大籌碼

不只是財大氣粗的資產管理公司，外資開發商也在土拍市場低潮期趁機加大在中國市場的布局力度。

在去年年底蘇州第三批次集中供地中，日本最大開發商大和房屋以25.5億元競得蘇州高鐵新城純宅地。今年7月底，大和房屋在江蘇常州的“大和·玖越”樓盤也正式亮相。這家成立于1955年的日本開發商穿越過日本房地產行業的整體大衰退，目前已連續13年位列《財富》世界500強公司。

4天前，即10月21日，上海楊浦區第一高樓——尚浦領世雙子塔F1-D項目完成塔樓主體結構封頂，其開發商鐵獅門總部位于美國，曾開發美國紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心等世界級地標。早在2008年，鐵獅門曾大手筆投資中國房地產，以67.517億元拿下當時的上海“地王”——新江灣城F地塊。如今，鐵獅門正重歸京滬等核心一線市場。

去年11月，鐵獅門公司與新長寧集團宣布合作開發上海市長寧區的綜合體項目，土地成交價格超過50億元，該項目總面積超過16.3萬平方米，位于天山路與古北路交會處，地處成熟的上海虹橋經濟技術開發區的中心位置，已被長寧區列為重點開發項目之一，計劃于2025年落成。

鐵獅門中國區首席執行官、高級董事總經理陳志超表示：“鐵獅門將在此打造一個綠色可持續發展的世界級綜合體項目，致力于吸引國內和國際知名TMT企業的總部入駐，為整個區域注入全新動力。”

去年鐵獅門還在北京市場有兩大動作，一是斥資21億元收購一幢單體公寓，經過升級改造正式對外公開發售。這是鐵獅門回歸北京后的首個單體公寓項目，原為北京輝盛閣國際公寓，隸屬于新加坡星獅集團旗下輝盛國際管理有限公司，地處北京朝陽區國貿CBD中心。

此外，鐵獅門還與首鋼基金聯手打造了城市更新地標項目六工匯購物廣場，于去年年中首次對外亮相。

新加坡凱德集團也在頻頻出手。10月17日，北京博瑞大廈以20.37億元的價格成功拍賣，競買人正是凱德100%持股的子公司。

2022年3月，凱德集團旗下的凱德置地一天內連落兩子，先是以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，又以23.1億元競得武漢一宗地。把時間倒推至去年，4月凱德集團斥資36.6億元收購一個位于上海市的數據中心園區，10月份凱德投資旗下的凱德中國信托還以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產。

外資布局領域不斷擴大

房地產是一個具有顯著周期性的行業，而每當低谷期來臨，外資巨頭卻越發活躍。

今年7月，全球另類資產管理巨頭黑石集團在一份監管通告中稱，已完成新成立的房地產基金Blackstone Real Estate Partners X總計241億美元的投資承諾，黑石集團將投入約3億美元的自有資本，并向投資者額外分配了59億美元的融資額度，使得該基金規模或將最終達到303億美元，這只基金有望打破紀錄，成為歷史上最大規模的傳統私募股權投資工具。如果算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產的資金，黑石集團可用于抄底全球地產的資金池超過500億美元。

回看2008年，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外資都曾在中國加大布局；而如今，黑石、華平、嘉民、領展、凱德、易商紅木等外資的身影又在市場上頻繁出現。

僅在工業倉儲和物流地產領域，外資帶來的熱錢正讓這個行業迅速爆發，以“華平系”（華平為總部位于紐約的私募股權公司）東久新宜為例，2020年至今，東久新宜在長三角獲取項目超過30個，2018年以來東久新宜在內地通過收購和拿地發展的項目超過50個。“在外資、內資的不斷加持下，物流倉儲成為地產行業中的高熱度賽道，糧草充足、人才稀缺，行業正在劇烈發展、整合。”一位就職于外資物流地產公司的資深人士對記者表示。

中指研究院事業部研究主管陶淑茹表示，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局，外資的“投資軌跡”也從收購北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等多種類型項目，外資投資者更關注投資組合的多元化和對穩定回報的預期，存量資產市場在多層次、國際化的同時，不確定性和波動性相對更小，與宏觀增長動力關聯更緊密的城市化、科技進步相關的資產更受外資投資者青睞。